Straipsnio autorius REAL GAME partneris, komercinio NT konsultantas Tomas Slyva
Pastaraisiais metais Lietuvos komercinio NT rinkoje atsirado naujas turto segmentas – stock office tipo projektai. Tai patogus sprendimas įmonėms, norinčioms turėti savo parduotuvę/ekspozicinę salę, sandėlius bei biuro patalpas vienoje vietoje.
Stock office lokacija dažniausiai būna šalia pagrindinių magistralinių kelių, gerai matomose pirmosiose eilėse nuo kelio. Įprastai tokius projektus sudaro bent 4 vienas su kitu sujungti vadinamieji „boksai“. Kiekviename yra 3 skirtingų paskirčių patalpos: sandėliavimo/gamybinės, prekybinės bei biuro. Tai labai populiarus segmentas Vakarų Europoje ir Skandinavijos šalyse.
STOCK OFFICE PIONIERIAI
Stock office pionieriais Lietuvoje galima laikyti „EPRO Group“ projektą „A1“ Kaune, Islandijos plente, kuris įgyvendintas 2018 metais. Naujos koncepcijos projektą lydėjo sėkmė – patalpos per gana trumpą laiką sėkmingai išnuomotos arba parduotos, kartu atkreipė kitų NT plėtotojų dėmesį kaip stock office koncepcijos etalonas. Šiuo metu jau pradėtos antrojo projekto „A1+“ statybos.
Vilniuje pirmieji didesnį stock office projektą vystyti pradėjo „Darnu Group“. Jie šiuo metu jau yra pradėję „Vilniaus verslo parko“ Ukmergės plente statybas. Projektą taip pat galime laikyti sėkmingu vertinant iš vystytojo perspektyvų, nes išankstinėmis sutartimis jau parduota didžioji dalis patalpų.
RINKOS NUOTAIKOS IR ARTIMIAUSI PLANAI
Rinkoje pasklidus šių projektų sėkmės istorijoms ir industrinio NT rinką užvaldžius itin optimistinėms nuotaikoms, prognozės greitai pritraukė būrį tiek profesionalių NT plėtotojų, tiek šios rinkos naujokų, pasiryžusių įgyvendinti tokio tipo projektus.
Vien Vilniuje viešai skelbiama apie daugiau nei 10 tokių numatomų projektų, jų bendras plotas siekia gerokai per 50 000 kv. m. Galima drąsiai teigti, kad dar yra nemažai numatytų stock office objektų, kurie kol kas neskelbiami, nes yra projektavimo stadijos.
Kadangi didelė vystomų bei planuojamų projektų dalis bus skirta nuomos rinkai, kyla natūralus klausimas, kaip greitai rinka bus pajėgi „suvalgyti“ tokį didelį vienu metu pasirodysiantį nuomos pasiūlos kiekį šiame aukštesnių kainų industrinio NT segmente?
Dabartiniuose vystomuose stock office projektuose didelė dalis sandorių yra pardavimo sandoriai. Pastebime, kad išnuomoti patalpas už pageidaujamą nuomos kainų lygį sekasi daug sunkiau. Tai rodo, kad rinkoje yra nemažas į industrinį NT investuojamų pinigų kiekis, tačiau ar būsimieji nuomininkai galės patenkinti investuotojų lūkesčius dėl objekto atsiperkamumo?
Augančios statybų kainos bei kylantys lūkesčiai daro įtaką vystytojų arba investuotojų, įsigijusių stock office patalpas, lūkesčiams dėl nuomos kainų, kurios sparčiai kyla. Tenka susidurti su projektais, kurių verslo planai skaičiuojami vertinant nuomos kainą apie 10 Eur/kv. m ar net gerokai didesnę. Tai daugumai nuomininkų reiškia didžiulį sąnaudų išaugimą, palyginti su dabartinėmis nuomos sutartimis arba su naujomis plėtros taškams numatytomis sąnaudomis. Vis dėlto didžioji dalis projektų yra panašios koncepcijos ir iš esmės konkuruos dėl tų pačių klientų, tad nuomininkai turės nemenką pasirinkimą.
REALIAUSIAS SCENARIJUS – LAIMĖS GERIAUSI
Tikėtina, kad laimės pirmieji patyrę vystytojai arba geriausiose lokacijose esantys ir dėl to mažai konkurentų turintys objektai bei projektai, skirti pardavimui. Kituose, nuomai skirtuose, projektuose kurį laiką galima didesnė vakansija arba gali tekti išnuomoti patalpas žemesnėmis kainomis, nei buvo apskaičiuota pradiniame investicijų plane. Bus labai įdomu stebėti, kaip seksis stock office segmentui 2022–2023 m., kai didžioji dalis projektų bus įgyvendinti.
